9.

Ontwikkeling van de Brabantse woningvoorraad

De komende tijd wacht Noord-Brabant nog een behoorlijke woningbouwopgave. Alleen al de eerstkomende tien jaar zal de woningvoorraad nog met meer dan 100.000 woningen moeten toenemen, oftewel ruim 10.000 woningen (netto) per jaar. Dit om de verwachte groei van het aantal huishoudens op te kunnen vangen en bestaande woningtekorten terug te dringen. In lijn met het provinciale verstedelijkingsbeleid concentreert de groei van de woningvoorraad zich in de stedelijke gebieden.

Brabant wacht nog een behoorlijke bouwopgave

In 2014 telt Noord-Brabant 1.060.000 woningen.1 In tegenstelling tot de vorige prognose blijft de woningvoorraad tot aan het einde van de prognoseperiode groeien, al neemt de groei in de loop van de (prognose)jaren wel sterk af (tabel III).

Tabel III

De groei van de woningvoorraad in Noord-Brabant, 2014-2050

woningvoorraad groei van de woningvoorraad woningvoorraad
  2014 2014-2019 2020-2029 2030-2039 2040-2049 2014-2049 2050
Noord-Brabant 1.060.100 68.500 71.700 16.000 1.700 158.000 1.218.000
Stedelijke concentratiegebieden 740.400 47.700 55.000 23.000 16.300 142.000 882.400
Landelijke gebieden 319.700 20.800 16.700 -7.000 -14.600 15.900 335.600
RRO West-Brabant 297.557 17.600 18.200 1.400 -2.800 34.500 332.000
RRO Midden-Brabant 170.100 11.000 11.500 3.800 2.800 29.000 199.200
RRO Noordoost-Brabant 268.200 19.600 20.700 4.400 -200 44.500 312.700
RRO Zuidoost-Brabant 324.100 20.300 21.300 6.400 2000 50.000 374.200
groei-indices
    2014-2019
(2014 = 100)
2020-2029
(2020 = 100)
2030-2039
(2030 = 100)
2040-2049
(2040 = 100)
2014-2049
(2014 = 100)
 
Noord-Brabant   106,5 106,4 101,3 100,1 114,9  
Stedelijke concentratiegebieden   106,4 107,0 102,7 101,9 119,2  
Landelijke gebieden   106,5 104,9 98,0 95,8 105,0  
RRO West-Brabant   105,9 105,8 100,4 99,2 111,6  
RRO Midden-Brabant   106,5 106,3 102,0 101,4 117,1  
RRO Noordoost-Brabant   107,3 107,2 101,4 99,9 116,6  
RRO Zuidoost-Brabant   106,3 106,2 101,7 100,5 115,4  
De in de tabel opgenomen gegevens zijn afgerond op 100-tallen; hierdoor kunnen er in de tabel geringe afwijkingen voorkomen.
De woningvoorraad per 1-1-2014 is gebaseerd op provinciale inventarisaties van de (feitelijke) gemeentelijke woningbouwontwikkelingen.

Zie ook: toelichting op de gehanteerde gebiedsindeling

 

Naar verwachting staan er rond 2050 bijna 1.220.000 woningen in onze provincie. Tot die tijd neemt de woningvoorraad dus nog toe met zo’n 160.000 woningen (+15%). Het leeuwendeel van die groei – ruim 100.000 woningen (oftewel zo’n 70%) – zal voor 2025, dus zeg maar de eerstkomende 10 jaar, moeten worden gerealiseerd. Dat betekent een groei van gemiddeld ruim 10.000 woningen per jaar.

De vooruit berekende groei van de woningvoorraad hangt uiteraard nauw samen met de groei van het aantal huishoudens. Wel ligt de groei van de woningvoorraad iets hoger dan de groei van het aantal huishoudens (figuur 9.1). Dit komt omdat er in de berekeningen van is uitgegaan, dat het bestaande woningtekort (zo’n 2%, oftewel ruim 20.000 woningen) in de loop van de prognoseperiode wordt weggewerkt.

In de berekeningen is verondersteld dat het woningtekort (Brabant-breed) in 2030 is weggewerkt.2 Ook is rekening gehouden met de (gewenste) leegstand, waarbij de leegstandspercentages – Brabant-breed ca. 2% – constant zijn verondersteld.3

De komende jaren wacht Brabant dus nog een behoorlijke woningbouwopgave. Synchroon aan de huishoudensontwikkelingen zal de groei van de woningvoorraad geleidelijk aan afnemen en vanaf 2040 goeddeels tot stilstand komen. Overigens betekent een (op termijn) mindere kwantitatieve behoefte niet, dat er in gelijke mate (meteen ook) minder gebouwd hoeft te worden. Integendeel. De kans is namelijk groot dat delen van de huidige woonmilieus steeds meer als kwalitatief onvoldoende zullen worden beschouwd. Vooral de vroeg-naoorlogse woongebieden (1945-1970) zijn in dit verband kwetsbaar.

Figuur 9.1

Procentuele groei van de woningvoorraad, het aantal huishoudens en de bevolking
Noord-Brabant, 2000-2050

 

Effecten financieel-economische crisis nog altijd merkbaar

In Brabant is de groei van de woningvoorraad teruggelopen van zo’n 13.000 gemiddeld jaarlijks in de tweede helft van de jaren ’90 naar een niveau van (soms ver) onder de 10.000 in de eerste jaren van deze eeuw. In 2003 bereikte de groei een (naoorlogs) dieptepunt met 5.600 woningen (figuur 9.2). Ondanks de financieel-economische crisis zijn er vanaf 2010 gemiddeld jaarlijks nog altijd zo’n 8.500 woningen aan de voorraad toegevoegd. De eerstkomende jaren zal de op te leveren nieuwbouwproductie en daarmee ook de groei van de woningvoorraad naar verwachting echter sterk terugvallen. Dit komt door het geringe aantal woningen dat recentelijk in Brabant in aanbouw is genomen. Lag dat aantal in 2011 en 2012 gemiddeld genomen nog op zo'n 2.000 in aanbouw genomen woningen per kwartaal, in 2013 is dat teruggelopen tot zo'n 1.350. Dat zijn kwartaalniveaus, die tot de laagste behoren sinds het begin van de kredietcrisis. Wel toont de woningmarkt tekenen van herstel. Zo ligt het aantal in aanbouw genomen woningen in 2014 (gemeten over de eerste drie kwartalen) duidelijk hoger dan in 2013.4

Al met al zijn de (na-ijl)effecten van de financieel-economische crisis op de woningmarkt – ook in Brabant – nog duidelijk merkbaar. De groei van de woningvoorraad zal in 2014 uitkomen op een kleine 7.000 woningen, waarmee het groeicijfer beduidend lager ligt dan in de jaren daarvoor. In 2015 wordt een verdere afname van de groei verwacht. Op basis van het geringere aantal eerder in aanbouw genomen woningen zullen in 2015 iets meer dan 6.000 woningen aan de voorraad worden toegevoegd. Daarmee ligt de groei op een niveau dat in de buurt komt van het eerdere dieptepunt uit 2003. Een en ander betekent dat ook in 2015 de groei naar verwachting nog (duidelijk) zal achterblijven bij de provinciale behoefteramingen, op grond waarvan de woningvoorraad de eerstkomende tijd met zo’n 10.000 woningen per jaar zou moeten toenemen. Het gevolg hiervan is dat huishoudensvorming wordt uitgesteld en woningtekorten oplopen. De effecten van een verder herstel van de woningmarkt zullen pas goed zichtbaar worden in de woningbouwcijfers over 2016 en 2017.

Figuur 9.2

Groei van de woningvoorraad

Noord-Brabant, 1980-2050

 

Provinciaal verstedelijkingsbeleid

Het provinciale beleid is al jaren gericht op het concentreren van de verstedelijking. In de Structuurvisie ruimtelijke ordening vormt het een van de provinciale ruimtelijke belangen.5 Op provinciale schaal betekent dit, dat het leeuwendeel van de woningbouw gerealiseerd wordt in de stedelijke concentratiegebieden en dat de woningvoorraad – inherent aan het uitgangspunt van concentratie – in deze stedelijke gebieden verhoudingsgewijs sterker groeit dan in de landelijke gebieden.

In de stedelijke concentratiegebieden, die de taak hebben een belangrijk deel van de bevolkingsgroei (migratie) op te vangen, ligt de toename van de woningvoorraad de komende decennia hoger dan in de landelijke gebieden (tabel III). Hiermee wordt de positie van de stedelijke concentratiegebieden in de Brabantse woningvoorraad (verder) versterkt. Momenteel staat 69,8% van de Brabantse woningvoorraad in de stedelijke concentratiegebieden. In de komende jaren zal dit percentage geleidelijk aan verder oplopen (figuur 9.3). De positieverbetering van de stedelijke concentratiegebieden – en daarmee de concentratie van verstedelijking – tekent zich al af sinds het midden van de jaren ’90, al zijn de groeiverschillen tussen de stedelijke en de landelijke gebieden in de afgelopen jaren maar gering. In de jaren ’70 – een periode met omvangrijke suburbanisatiestromen – groeiden de stedelijke gebieden juist relatief minder snel dan de landelijke gebieden. In de jaren ’80 laten de stedelijke en landelijke regio’s vergelijkbare groeicijfers zien en verandert het aandeel van de stedelijke concentratiegebieden maar weinig.

Figuur 9.3

Aandeel van de stedelijke concentratiegebieden in de Brabantse woningvoorraad, 1970-2050

 

Het gemeentelijke woningbouwprogramma: een indicatie van de toename van de woningvoorraad

De bevolkings- en woningbehoefteprognose is uitgevoerd op het gemeentelijk schaalniveau. De gemeenten vormen hierbij de basis voor de vooruitberekeningen. De gegevens over de toename van de woningvoorraad die hiervan zijn afgeleid, sluiten aan op de gemeentespecifieke bevolkingskenmerken en -ontwikkelingen en zijn opgesteld binnen de beleidsmatige (kwantitatieve) kaders van het provinciale verstedelijkingsbeleid.

In bijlage E is per gemeente een indicatie gegeven van de planningsruimte voor woningbouw in de eerstkomende jaren. Overeenkomstig de Verordening ruimte is deze ‘programma-indicatie’ richtinggevend voor de jaarlijks – en telkens voor de eerstvolgende periode van tien jaar – te maken regionale woningbouwafspraken.6 Gemeentelijke bestemmingsplannen, die voorzien in de nieuwbouw van woningen of anderszins leiden tot een (netto) toename van de woningvoorraad, dienen te passen binnen dit regionale afsprakenkader.7

In het recente verleden zijn diverse woningbouwafspraken gemaakt; tussen gemeenten onderling, maar ook tussen gemeenten en de provincie.8 Dergelijke afspraken worden nu alleen nog in regionaal verband gemaakt. Lopende afspraken zullen – waar nodig in geactualiseerde vorm – ingepast worden in de regionale woningbouwafspraken.

Door de gemeentelijke gegevens te aggregeren worden gegevens op (sub)regionaal of provinciaal schaalniveau verkregen. In bijlage F is voor deze schaalniveaus de (indicatieve) ontwikkeling van de woningvoorraad in de komende jaren terug te vinden.

Regionale agenda voor wonen

Noord-Brabant heeft de ambitie te (blijven) behoren tot de top van Europese kennis- en innovatieregio’s.9 Een aantrekkelijk woon-, leef- en vestigingsklimaat is hiervoor essentieel. Het is dan ook van provinciaal belang, dat de regionale woningmarkt goed functioneert. En een goed functionerende regionale woningmarkt betekent, dat:

  • er voldoende woningen worden gebouwd;
  • er een gevarieerd en aantrekkelijk aanbod is van woningen en woonmilieus,
  • die aansluiten op de gedifferentieerde en bovendien veranderende vraag van de woonconsument en
  • er oog is voor kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad en woonomgeving.

‘Het wonen’ is een centraal thema in het provinciale beleid. Op het vlak van het wonen is de laatste jaren het nodige in gang gezet. De provincie speelt hierbij een centrale rol, vooral als het gaat om informatievoorziening, kennisuitwisseling, monitoring10 en onderzoek met betrekking tot ‘het wonen’. Zo volgt en analyseert de provincie actief ontwikkelingen op de (regionale) woningmarkt en is ze hierover voortdurend ‘in gesprek’ met gemeenten, veelal in regionaal verband. Dit laatste vooral ook, omdat essentiële processen met betrekking tot het wonen zich steeds meer afspelen op het regionale schaalniveau. Meer en meer moet het wonen gezien worden als een regionale opgave en wordt het belang om voor tal van aspecten met betrekking tot het bouwen en wonen tot (sub)regionale afstemming te komen en ook regionale afspraken te maken alleen maar groter.

Regionale samenhang, afstemming en afspraken staan ook centraal in de regionale agenda voor wonen. In lijn met de Structuurvisie ruimtelijke ordening5 wordt deze regionale agenda jaarlijks in elk van de vier onderscheiden RRO-gebieden opgesteld of geactualiseerd.11 Het opstellen van een regionale agenda voor wonen is een belangrijke schakel in een voortdurend proces om in (sub)regionaal verband de ontwikkelingen op de woningmarkt te volgen. Uiteraard komen hierbij recente trends en ontwikkelingen aan bod, evenals de resultaten van regionale woningmarktanalyses, die de provincie samen met de Brabantse regio’s (jaarlijks) uitvoert. Zo bestaat er steeds een actueel beeld van wat er speelt op de regionale woningmarkt, welke opgaven er liggen en welke strategieën moeten worden ingezet om tijdig en adequaat in te kunnen spelen op de (sterke) dynamiek op de woningmarkt. En niet zozeer via (dikke) beleidsnota’s, maar veel meer via concrete, gerichte uitvoeringsstrategieën en (zo nodig) regiospecifieke, bestuurlijke afspraken, waarbij regionale samenhang en intergemeentelijke afstemming centraal staan.

Zo worden er jaarlijks, in lijn met de Verordening ruimte en als onderdeel van de regionale agenda voor wonen, regionale afspraken gemaakt over de gemeentelijke woningbouwplanning en -programmering. De uitkomsten van de (meest actuele) provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose vormen hierbij de basis.

Steeds vaker echter spelen ook kwalitatieve ontwikkelingen op de woningmarkt een rol op de regionale agenda. Immers, de regionale woningmarkt staat als gevolg van het veranderend demografisch perspectief, de sterk gewijzigde financieel-economische omstandigheden en het veranderende wensenpatroon van de woonconsument voor een aantal stevige, vooral ook kwalitatief getinte opgaven. Opgaven die de regionale agenda de komende tijd sterk zullen (blijven) bepalen.

Hierbij gaat het bijvoorbeeld om een goede regionale afstemming van (realistische) gemeentelijke plancapaciteiten, zowel in kwantitatieve als in kwalitatieve zin. Andere opgaven hangen samen met de aansluiting van vraag en aanbod op de regionale woningmarkt en de betaalbaarheid van het wonen.

Maar ook vraagstukken omtrent de huisvesting van arbeidsmigranten of de (forse) opgaven op het vlak van ‘wonen met zorg en welzijn’ zijn nadrukkelijk onderwerpen voor de regionale agenda voor wonen.  Bij dit alles is het van belang – in lijn ook met de (principes van de) ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ – te zorgen voor voldoende (ruimtelijke) flexibiliteit in de woningbouwplanning en -programmering. Op deze manier kan er steeds (beleids)ruimte worden geboden om invulling te geven aan een goede (nieuwe) balans tussen de nieuwbouw van woningen, het aanpassen en verbeteren van de bestaande woningvoorraad en het herbestemmen van leegstaand of leeg komend kantoor-, winkel- en ander vastgoed.12 Bovendien biedt meer flexibiliteit ook mogelijkheden om in de (nabije) toekomst in te kunnen spelen op nieuwe, onvoorziene inbreidingsmogelijkheden of binnenstedelijke herstructurerings- en transformatieopgaven.

  • 1. Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) schakelt voor een groot aantal woningbouw- en woningvoorraadgegevens over op de BAG, de 'basisregistratie adressen en gebouwen'. In de terminologie van de BAG bestaat de woningvoorraad uit alle verblijfsobjecten met (ten minste ook) een woonfunctie. Omdat in het gehanteerde prognosemodel – het IPB-Primos-model – nog geen (betrouwbare) BAG-gegevens zijn opgenomen, is bij de actualisering van de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose (2014) gebruik gemaakt van de woningbouwgegevens, die tot en met 2011 nog door het CBS werden verzameld en gepubliceerd (CBS-Statline). Voor de jaren 2012 en 2013 zijn deze gegevens aangevuld op basis van door de Provincie Noord-Brabant uitgevoerde inventarisaties van de gemeentelijke woningbouwontwikkelingen. Naar verwachting wordt per 1-1-2015 – en in samenspraak met de in regionaal verband samenwerkende gemeenten –overgegaan van de 'woningvoorraad oude stijl' naar de woningvoorraad volgens de BAG-methodiek (verblijfsobjecten met een woonfunctie).
  • 2. In de berekeningen is verondersteld dat het woningtekort (Brabant-breed) in 2030 is weggewerkt.
  • 3. In de berekeningen is uitgegaan van een constant veronderstelde (gewenste) leegstand van 2,2% in de grote en middelgrote gemeenten (Bergen op Zoom, Breda, Eindhoven, Helmond, 's-Hertogenbosch, Oss, Roosendaal, Tilburg). Voor de overige gemeenten in Brabant is een leegstandspercentage van 1,85% gehanteerd. Het verschil in leegstandspercentages hangt vooral samen met verschillen in de samenstelling van de woningvoorraad. Zo geldt voor woningen met een grotere doorstroming (huur- en meergezinswoningen) – woningen die in een relatief sterkere mate te vinden zijn in de steden – een hoger leegstandspercentage dan voor woningen waarvoor de gemiddelde woonduur hoger ligt (koop- en eengezinswoningen).
  • 4. De gegevens over het aantal in aanbouw genomen woningen zijn afkomstig van de Brabantse gemeenten en worden door de Provincie Noord-Brabant (per kwartaal) geïnventariseerd en geanalyseerd.
  • 5. a. b. Zie <em>Structuurvisie 2010 - partiële herziening 2014.</em> Provinciale Staten van Noord-Brabant, maart 2014.
  • 6. Zie <em>Verordening ruimte Noord-Brabant 2014 (geconsolideerde versie 18-03-2014), artikel 37.6 ‘Bevolkings- en woningbehoefteprognose en de daaruit voortvloeiende bestuurlijke afspraken’.</em> Provinciale Staten van Noord-Brabant, maart 2014.
  • 7. Zie <em>Verordening ruimte Noord-Brabant 2014 (geconsolideerde versie 18-03-2014), artikel 4.3 ‘Nieuwbouw van woningen’.</em> Provinciale Staten van Noord-Brabant, maart 2014.
  • 8. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan afspraken in het kader van de pilot 'bouwen binnen strakke contouren' of de ‘ruimte-voor-ruimte-regeling’.
  • 9. <em>Agenda van Brabant. Traditie en technologie.</em> Gedeputeerde Staten en Provinciale Staten van Noord-Brabant, juli 2010.
  • 10. Een goede monitoring van feitelijke woningbouwontwikkelingen – zowel op provinciaal, regionaal als gemeentelijk schaalniveau – rekent de provincie nadrukkelijk tot haar taakveld. Om zo tijdig in te kunnen spelen op actuele ontwikkelingen op de regionale woningmarkt en (nieuwe) vraagstukken en opgaven met betrekking tot de woningbouw regionaal te kunnen agenderen. In lijn hiermee heeft de provincie de ‘monitor bevolking en wonen’ ontwikkeld. Deze monitor toont – steeds op basis van recente (CBS)gegevens – een actueel beeld van de ontwikkelingen van de bevolking en de woningbouw in Noord-Brabant. In de monitor zijn feitelijke gegevens (over de afgelopen vijf jaar) opgenomen, evenals actuele prognosegegevens. Er zijn gegevens in terug te vinden over de groei van de bevolking en de woningvoorraad, maar bijvoorbeeld ook over het aantal recent afgegeven bouwvergunningen. Ook bevat de monitor een aantal indicatoren, die de actuele stand van zaken met betrekking tot de woningbouw illustreren. Zo geeft de ‘stagnatie-indicator’ aan in welke mate het geplande woningbouwprogramma ook daadwerkelijk wordt gerealiseerd en (dus ook) de mate waarin de woningbouw stagneert, vandaag de dag bijvoorbeeld als gevolg van de (na-ijl)effecten van de financieel-economische crisis. De ‘capaciteitsindicator’ laat zien in welke mate het toekomstige woningbouwprogramma in plannen is opgenomen; met andere woorden of er voldoende of onvoldoende (harde) plancapaciteit is. Vanuit de monitor kunnen al deze gegevens eenvoudig en op overzichtelijke wijze worden gepresenteerd, voor elk van de Brabantse gemeenten, maar bijvoorbeeld ook voor Noord-Brabant als geheel, voor de RRO-gebieden of voor de stedelijke concentratie- en de landelijke gebieden. De monitor-gegevens worden ook gebruikt in de vele contacten tussen gemeenten en provincie, zoals de regionale ruimtelijke overleggen (de RRO’s), de werkgroepen wonen en de planbegeleiding. De monitor wordt eenmaal per kwartaal geactualiseerd en is te vinden op de provinciale website.
  • 11. Binnen de RRO-gebiedsindeling worden verschillende, samenhangende (sub)regionale woningmarktgebieden onderscheiden. Hiermee kan beter worden aangesloten op het (lagere) schaalniveau, waarop veel van de ontwikkelingen op de regionale woningmarkt zich (doorgaans) afspelen. Brabant-breed zijn er op dat schaalniveau ‘werkgroepen wonen’ actief. Het opstellen van de regionale agenda voor wonen en (vervolgens) het uitwerken van opgaven vanuit deze agenda is een belangrijke taak van deze (sub)regionale werkgroepen wonen. De werkgroepen wonen worden aangestuurd door de (bestuurlijke) regionale ruimtelijke overleggen (de RRO’s).
  • 12. Frank van Dam e.a. (2014). <em>Nieuwe uitdagingen op de woningmarkt. Balans van de Leefomgeving 2014 – deel 2.</em> Planbureau voor de Leefomgeving, september 2014.