Ontwikkeling van de Brabantse woningvoorraad

Brabant wacht de komende tijd een flinke bouwopgave

In 2023 telt Noord-Brabant ruim 1.178.000 woningen1. Samenhangend met de bevolkings- en huishoudensontwikkelingen in onze provincie zal er de komende tijd nog flink wat nieuwe woonruimte bij moeten komen, al neemt de benodigde groei van de woningvoorraad in de loop van de jaren wel af (tabel 9.1). Naar verwachting hebben we in 2050 zo'n 1.444.000 woningen nodig in onze provincie, ruim 85.000 meer vergeleken met de vorige provinciale prognose uit 20202.

Tussen 2023 en 2050 neemt de woningvoorraad dus nog toe met zo'n 265.000 woningen (+22,5%). Een groot deel van die groei – bijna 165.000 woningen, oftewel bijna twee derde (62%) van de totale opgave tot 2050 – zal voor 2035 moeten worden gerealiseerd. En zo'n 120.000 woningen al voor 20313. Dat betekent dat er alleen al tot medio jaren '30 in onze provincie gemiddeld jaarlijks zo'n 13.500 woningen netto4 aan de voorraad zullen moeten worden toegevoegd.

Groei van de woningvoorraad in Noord-Brabant, 2023-2050

Zie ook: toelichting op de gebruikte gebiedsindeling

De vooruit berekende groei van de woningvoorraad hangt uiteraard nauw samen met de groei van het aantal huishoudens. Wel liggen – tot 2040 – de groeipercentages van de woningvoorraad steeds iets hoger dan die van het aantal huishoudens (figuur 9.1). Dit komt omdat er in de berekeningen van uit is gegaan, dat het bestaande woningtekort – in 2023 tussen de 3% en 3,5%, oftewel bijna 40.000 woningen – in de loop van de prognoseperiode wordt ingelopen. Zo zijn er van de hierboven genoemde 165.000 woningen ca. 137.500 (83%) nodig voor de verwachte huishoudensgroei en 27.500 (17%) om woningtekorten in te lopen.
Ook is rekening gehouden met leegstand. Brabant-breed gemeten ligt de (frictie)leegstand, nodig voor een goed functionerende woningmarkt, op ca. 1,5% in 2023 (17.500 woningen). Dit leegstandspercentage is constant verondersteld.

Jaarlijkse groei (%) van de woningvoorraad, het aantal huishoudens en de bevolking
Noord-Brabant, 2000-2050

De komende jaren wacht Brabant dus nog een flinke woningbouwopgave, met een accent op de eerstkomende 10 tot 15 jaren. Synchroon aan de huishoudensontwikkelingen zal de benodigde voorraadgroei geleidelijk aan wel wat afnemen. Overigens betekent een (op termijn) mindere kwantitatieve behoefte niet, dat er in gelijke mate (meteen ook) minder gebouwd hoeft te worden. Integendeel. De kans is namelijk groot dat delen van de huidige woonmilieus steeds meer als kwalitatief onvoldoende zullen worden beschouwd. Vooral woongebieden uit de jaren 1945-1985 zijn in dit verband kwetsbaar, waarbij zich in de tijd ook steeds weer nieuwe (nu nog relatief jonge) wijken zullen aandienen.

Bouwtempo omhoog!

Zoals figuur 9.2 laat zien, liep de gemiddeld jaarlijkse groei van de Brabantse woningvoorraad terug van zo'n 13.000 woningen in de tweede helft van de jaren '90 naar een niveau van (soms ver) onder de 10.000 in de eerste jaren van deze eeuw. In 2003 bereikte de groei een (naoorlogs) dieptepunt van slechts 5.600 woningen.

Figuur 9.2 laat ook zien, dat de (na-ijl)effecten van de kredietcrisis op de woningmarkt in Brabant nog lange tijd hebben doorgewerkt. De opgeleverde nieuwbouwproductie, die in de periode 2010 t/m 2013 nog altijd tussen de 8.500 en de 10.000 woningen lag, bereikte haar laagste niveaus pas in 2014, 2015 en 2016. Tegelijkertijd nam ook de groei van de woningvoorraad duidelijk af. In 2015 kende de voorraad in Brabant een groei van (slechts) 6.700 woningen, waarmee het dieptepunt van de financieel-economische crisis kon worden gemarkeerd.

Sindsdien is de voorraadgroei echter weer flink toegenomen in onze provincie. Vanaf 2017 liggen de jaarlijkse groeicijfers weer rond of zelfs boven de 12.000. Als gevolg van 'corona-effecten'5 is de groei in 2020 wel wat teruggevallen, tot 10.800 woningen. In 2021 daarentegen veerde de groei in Brabant echter weer sterk op (+13.000 woningen) en in 2022 lag die groei met een 'topscore' van liefst 13.900 woningen zelfs nog wat hoger6. Dat is de sterkste groei in 25 jaar. We moeten terug tot eind vorige eeuw (1998) voor dergelijke 'scores'. Zijn 2021 en 2022 dus prima 'bouwjaren' geweest, de groeicijfers voor 2023 en 2024 laten een wat minder rooskleurig beeld zien. De inschatting op basis van het aantal recent in aanbouw genomen woningen7 en afgegeven bouwvergunningen komt voor 2023 en 2024 uit op een (netto) voorraadgroei van om en nabij de 10.500 tot 11.000 woningen8.

De komende tijd zal het vooral dé uitdaging zijn om – Brabant-breed – het bouwtempo van de laatste jaren zoveel mogelijk vast te houden. Tempo maken en tempo houden is ook een belangrijke doelstelling van het Bestuursakkoord 2023-20279.
Zoals de prognose-uitkomsten laten zien, zal de Brabantse voorraad de komende jaren (tot 2035) met gemiddeld jaarlijks zo'n 13.500 woningen moeten groeien, waarvan zo’n 11.500 ten behoeve van de verwachte huishoudensgroei en 2.000 ten behoeve van de gewenste inloop van het woningtekort. Dat zijn aantallen die in 2021 en 2022 (gemiddeld genomen) zijn gerealiseerd, maar in 2023 en 2024 niet gehaald gaan worden. Het weer op peil brengen en (vervolgens) op peil houden van het tempo – laat staan een verdere tempoversnelling – is de eerstkomende tijd echter ongewis.

Zo hangen er vandaag de dag tal van onzekerheden boven de (woning)markt die ook het bouwtempo raken, zoals dat nu al is terug te zien in de verwachte opleveringen en dus de groei van de woningvoorraad in 2023 en 2024.
Tempo kunnen maken hangt sterk af van een groot aantal (veelal externe) factoren, zoals de internationale politieke en economische ontwikkelingen, de beschikbaarheid van grondstoffen, bouwmaterialen en bouwpersoneel ('handen en heipalen'), voldoende stikstofruimte, de ambtelijke capaciteit, de lange procedures en complexe vraagstukken rond de (financiële) haalbaarheid van gebiedsontwikkelingen en (binnenstedelijke) transformatieopgaven, de energieprijzen, veranderende wet- en regelgeving, de rente-, prijs- en beleidsontwikkelingen op de bouw- en woningmarkt (met als gevolg terughoudendheid bij woningaankoop, investeringsbeslissingen en aanbestedingen van projecten, waardoor 'start bouw' vertraagt), de capaciteit van het elektriciteitsnetwerk, de invloed van milieuvraagstukken, etc.
Voor de korte(re) termijn, samenhangend met de omgevingswet die op 1 januari 2024 in werking treedt, speelt ook nog de zorg dat invoering van dat nieuwe stelsel de nodige (vertragende) effecten zal hebben op de vergunningverlening voor woningbouw.

Groei van de woningvoorraad
Noord-Brabant, 1980-2050

Tempo maken, maar wel met oog voor kwaliteit

Vandaag de dag lijken de woningbouwaantallen de discussies over 'bouwen en wonen' weer meer en meer te domineren. Natuurlijk zijn kwantiteiten belangrijk, maar voor voortgang en continuïteit in de bouwproductie is het evenzeer van belang voldoende oog te (blijven) houden voor de kwalitatieve samenstelling van het woningbouwprogramma. En dus – zoals ook aangegeven in het Bestuursakkoord 2023-202710 – te zorgen dat het aanbod van nieuwe woningen en woonmilieus voldoende blijft aansluiten op de (verander(en)de) vraag van huishoudens.

Als vraag en aanbod onvoldoende 'matchen', bestaat – ook in tijden van schaarste en druk op de woningmarkt – het risico dat plannen niet of niet op tijd worden gerealiseerd; 'onvoldoende kwantiteit bij onvoldoende kwaliteit'. Anderzijds leidt het ertoe, dat tal van woonwensen niet kunnen worden gerealiseerd, mensen (te) lang in hun huidige woning moeten blijven wonen en er een te eenzijdig woningbouwprogramma wordt gerealiseerd ('bouwen wat er al staat'), terwijl de woningbehoefte juist meer en meer gevarieerd is.
In lijn hiermee is het eveneens van belang dat er steeds een goed beeld bestaat, welke strategische toevoegingen en vervangingen (sloop en vervolgens nieuwbouw) nog nodig zijn, gelet ook op de samenstelling van de bestaande woningvoorraad ('verrijk het bestaande'). En wat die bestaande woning- en gebouwenvoorraad betreft; juist door vooral die voorraad beter te benutten kan eveneens een (flinke) bijdrage worden geleverd aan het terugdringen van woningtekorten.

Veranderingen in de leeftijds- en huishoudenssamenstelling van de bevolking, veranderende woonwensen en de toenemende differentiatie van de vraag zijn bij dit alles centrale aspecten. Hierbij springen vooral de sterke groei van het aantal ouderen en kleinere huishoudens in het oog (zie de hoofdstukken 6 en 8), evenals de opgaven rond de huisvesting van expats, arbeidsmigranten, vergunninghouders, studenten en tal van andere (specifieke) doelgroepen. Maar ook financieel-economische veranderingen spelen een rol, zoals de flexibilisering van de arbeidsmarkt, de rente- en prijsontwikkelingen op de woningmarkt of veranderende hypotheekregels.

In lijn hiermee is het niet alleen van belang dat er – kwantitatief gezien – steeds voldoende (hard) planaanbod voor woningbouw is, maar is ook de kwalitatieve samenstelling van dat planaanbod een belangrijk aandachtspunt, bijvoorbeeld op de (sub)regionale agenda's met betrekking tot 'bouwen en wonen' en bij de (verdere) uitwerking van de Regionale woondeals. Thema's die hierbij (in toenemende mate) een belangrijke rol spelen zijn de betaalbaarheid van het wonen, de bouw van woningen in het middensegment (betaalbare koop en middeldure huur) en het inspelen op de groeiende vraag naar nieuwe woonvormen (collectief, geclusterd, voor ouderen (al dan niet met zorg) en andere doel- en aandachtsgroepen).

Hoewel de laatste jaren met het planaanbod voor woningbouw (steeds) meer lijkt te worden ingespeeld op de veranderende vraag, zijn er op tal van onderdelen – denk bijvoorbeeld aan flexwoningen of (nieuwe) woonvormen voor de sterk groeiende groep van (alleenstaande) ouderen – nog flinke stappen te zetten11.

Nadruk op realisatie van vraaggerichte plannen

Wat de kwantiteiten betreft is het van belang vooral te sturen op de realisatie van woningbouwplannen en minder op het maken van (nog meer) plannen12. Voor voortgang van de woningbouw is het essentieel dat er voor de korte termijn voldoende harde plancapaciteit is. Door er van jaar op jaar steeds voor te zorgen dat er voor de eerstkomende 5 jaar (ruim) voldoende (harde) plannen zijn, kan de voortgang van de woningbouw worden gewaarborgd. Plannen op geschikte plekken die aansluiten op de actuele vraag.

Voor de middellange en langere termijn is het juist van belang te waken voor de risico's van overprogrammering en dús de nodige ruimte te laten en niet te veel van het toekomstige woningbouwprogramma nu al vast te leggen in harde plannen, vooral niet als het gaat om nieuwe uitbreidingslocaties. De ervaring leert immers dat zich steeds weer nieuwe, vaak onvoorziene inbreidingsmogelijkheden, binnenstedelijke transformatieopgaven en leegstandsvraagstukken aandienen.
Bovendien kan met een flexibel planaanbod veel beter worden 'meebewogen' met veranderingen in de vraag. Onzekerheden rond demografische, economische en woningbehoefteontwikkelingen vragen om een adaptieve strategie en om een gevarieerd planaanbod met aandacht voor de betaalbaarheid, een gezonde mix van huur en koop in verschillende prijssegmenten en met volop ruimte voor nieuwe woonvormen.

In ons provinciaal beleid met betrekking tot 'ruimte en wonen' zijn realisme en flexibiliteit in de woningbouwplanning en -programmering belangrijke onderwerpen. Het zijn voorwaarden om ook in de (nabije) toekomst in te kunnen spelen op de dynamiek op de woningmarkt, veranderende woonwensen en nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in onze steden en dorpen en soms ook in het buitengebied.

Concentratie van verstedelijking

Met het oog op een duurzaam gebruik van de ruimte in onze provincie en een belangrijk fundament ook van onze Brabantse Omgevingsvisie13, is het van groot belang het woningbouwprogramma optimaal in te (blijven) zetten voor het versterken van de omgevingskwaliteit in onze steden en dorpen (inbreiden, herstructureren, transformeren) en het herbestemmen van leegstaand vastgoed, soms ook in het buitengebied. Duurzame verstedelijking heeft al geruime tijd een stevige plek in ons provinciaal ruimtelijk beleid en is ook een belangrijke beleidslijn in het nieuwe Bestuursakkoord 2023-202714. Concentratie van verstedelijking15 is hiervan een belangrijk (onlosmakelijk) onderdeel.

In het stedelijk concentratiegebied, dat een belangrijk deel van de bevolkingsgroei (migratie) opvangt, ligt de toename van de woningvoorraad iets hoger dan in het landelijk gebied (tabel 9.1), al zijn de verschillen zeker de eerstkomende tijd niet heel groot. Desalniettemin wordt met deze kleine verschillen de positie van het stedelijk concentratiegebied in de woningvoorraad (verder) versterkt.
Momenteel staat 72% van de Brabantse woningvoorraad in het stedelijk gebied. In de komende jaren zal dit percentage geleidelijk aan verder oplopen, richting 73% in 2040 en 74% in 2050 (figuur 9.3). Deze lijn van (verdere) concentratie van verstedelijking tekent zich al af sinds het midden van de jaren '90 (de 'Vinex-jaren'), al zijn de groeiverschillen tussen het stedelijk en het landelijk gebied sinds de eeuwwisseling maar gering. In de jaren '70 – een periode met omvangrijke suburbanisatiestromen – groeiden de stedelijke gebieden juist relatief minder snel dan landelijke gebieden. In de jaren '80 laten 'stad en land' vergelijkbare groeicijfers zien en verandert het aandeel van het stedelijk concentratiegebied maar weinig.

Aandeel van het stedelijk concentratiegebied in de Brabantse woningvoorraad
1970-2050

Het gemeentelijke woningbouwprogramma: een indicatie van de toename van de woningvoorraad

De bevolkings- en woningbehoefteprognose is uitgevoerd op het gemeentelijk schaalniveau. De gemeenten vormen hierbij de basis voor de vooruitberekeningen. De gegevens over de toename van de woningvoorraad die hiervan zijn afgeleid, sluiten aan op gemeentespecifieke demografische kenmerken en -ontwikkelingen en zijn opgesteld binnen de kaders van het provinciaal ruimtelijk (verstedelijkings)beleid.

In bijlage E (regionaal) en bijlage F (gemeenten) is een indicatie gegeven van de planningsruimte voor woningbouw in de komende jaren.
Overeenkomstig de omgevingsverordening is deze 'programma-indicatie' richtinggevend voor de (sub)regionale woningbouwplanning en -programmering en de hierover te maken regionale afspraken; kwantitatief, kwalitatief én ruimtelijk16. Afspraken, bijvoorbeeld in de Regionale woondeals, die jaarlijks worden herijkt, geactualiseerd of herbevestigd.

Gemeentelijke bestemmingsplannen, die voorzien in de nieuwbouw van woningen of anderszins leiden tot een (netto) toename van de woningvoorraad, dienen te passen binnen dit regionale afsprakenkader17. Ook de actielijnen en richtinggevende principes uit de Brabantse Agenda Wonen18 zijn hierbij een belangrijke leidraad.

• Bijlage E - Indicatie toename woningvoorraad op regionaal schaalniveau, 2023-2040
• Bijlage F - Indicatie toename woningvoorraad per gemeente, 2023-2040